Locação de Imóveis - Reforma Tributária
A reforma tributária, em implantação a partir de 2026, também impacta a tributação de locação de imóveis, o que abrange tanto proprietários quanto inquilinos. Vamos entender?
Enquadramento no IVA
O IVA será aplicado aos proprietários enquadrados como "locadores profissionais" ou "de grande escala"
"Locador profissional ou de grande escala" é definido por dois critérios
• Quantidade: Possuir mais de três imóveis alugados; e
• Faturamento: Acima de R$ 240 mil anuais com aluguéis (valor de 2024, com previsão de atualização anual pela inflação medida pelo IPCA)
Gatilho corrente: 20% do limite de R$240 mil/ano
O locatário com até 3 imóveis tem o benefício do gatilho. Ou seja, a receita pode atingir até R$ 288 mil/ano, sem incidência de IVA.
Na situação de mais de 3 imóveis, o IVA incide a partir de R$240 mil/ano
Caso o faturamento ultrapasse R$ 288 mil, haverá incidência de IVA independentemente do número de imóveis.
Perfil de Locador | Receita Anual (valor 2024*) | Nº de Imóveis | Paga IVA (IBS/CBS)? | Paga IRPF? |
Pequeno | Até R$ 240.000 (ver gatilho) | Até 3 imóveis | Não | Sim (Tabela Progressiva) |
Médio | Até R$ 240.000 | Mais de 3 imóveis | Não | Sim (Tabela Progressiva) |
Profissional ou Grande Escala | Acima de R$ 240.000 | Mais de 3 imóveis | Sim | Sim (Com abatimento do IVA) |
Gatilho Corrente | Acima de R$ 288.000 | Qualquer quantidade | Sim | Sim (Com abatimento do IVA |
Obs.: O locador com até 3 imóveis tem o benefício do gatilho. Ou seja, até R$ 288 mil/ano, não paga IVA
Regra de cálculo do IVA na locação residencial
A locação residencial conta com redução de 70% na base de cálculo do imposto e "redutor social" de R$ 600 por imóvel ao mês.
Exemplo prático para o IVA de 25% (depende do município)
Aluguel mensal: R$ 3.000/ mês.
Passo 1 (redução 70%): R$ 3.000 × 30% = R$ 900
Passo 2 (redutor social): R$ 900 – R$ 600 = R$ 300 (base tributavel)
Valor do imposto = R$ 300 x 25% = 75
Neste exemplo, a alíquota efetiva do IVA = 75/3.000 = 2,5%
Por este mecanismo, aluguel residencial até R$2.000 fica isento, observado o enquadramento do locador sobre faturamento e quantidade.Locação comercial
A locação comercial também conta com redução de 70% na base de cálculo do imposto, sem o "redutor social". Ou seja, a tarifa será de 30% IVA.
Na locação de longa duração, tanto residencial quanto comercial, aplica-se uma redução de 70%; no imóvel residencial inclui o redutor social de R$ 600/mês, que o comercial não tem.Impacto no aluguel de temporada (tipo Airbnb)
A nova legislação equipara os contratos de locação de até 90 dias (o modelo típico de plataformas como Airbnb e Booking) às regras de hotelaria. Contudo, a regra só se aplica se o proprietário já for, individualmente, um contribuinte regular do IVA pelos critérios anteriores (mais de três imóveis e faturamento acima de R$ 240mil).
Para esse locador, o aluguel de temporada terá regras mais duras do que o tradicional
• A redução da base de cálculo é de apenas 40% (contra os 70% do aluguel comum).
• Não há direito ao redutor social de R$ 600 por mês.
Ou seja, nesta situação a alíquota será 60% do IVA. No caso de 25%, ficaria 15%.
Por outro lado, quem tem apenas um ou dois imóveis e os aluga esporadicamente para complementar a renda, sem atingir os R$240 mil/ano, o que é o perfil da vasta maioria dos anfitriões no Brasil, não será afetado.
O "corte" entre os dois regimes não é residencial vs. comercial — é locação de longa duração (>90 dias) versus locação de curta temporada. Dentro da locação de longa duração, tanto a residencial quanto a comercial pegam os 70% de redução; apenas o imóvel residencial ganha o extra do redutor social de R$ 600/mês, que o comercial não tem.
Prazo de Implementação
A implementação é gradual. Os anos de 2026 e 2027 funcionam como anos de teste com alíquotas simbólicas. A cobrança plena só se consolidará ao longo da transição, que vai até 2033.
O que o locador deve fazer na prática?
Caso você administre uma carteira com mais de 3 (três) imóveis, com renda acima de R$ 240 mil (valores de 2024), independentemente do número de imóveis, é fundamental estudar o melhor modelo e avaliar alternativas. Por exemplo:
É preferível o aluguel tradicional ou de temporada?
É melhor reduzir um pouco o valor do aluguel para não se enquadrar como "locador profissional"?
É melhor vender algum imóvel?
Holding, muito falada no mercado, no nosso entender, somente em casos específicos. A grande maioria dos locadores não se beneficia desta solução.
Qual o impacto no inquilino?
O principal impacto esperado é o aumento dos valores do aluguel, tanto no imóvel residencial como no comercial.
Para a pessoa jurídica, vai depender do regime fiscal
Empresas enquadradas nos regimes do Lucro Real ou Lucro Presumido, o IVA pago no aluguel vira crédito fiscal, que pode abater os impostos sobre as vendas. Nesta situação, o impacto financeiro real pode ser nulo ou muito baixo.
No caso de empresas do Simples, a realidade é diferente, sendo esperado aumento real.
Como ficam os contratos?
Diante do novo cenário do IVA (IBS/CBS), os novos contratos de locação residencial ou comercial precisarão ser adaptados, tanto para proteger proprietários como inquilinos.
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Fonte da Imagem: IA Copilot
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