Entendendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI´s)
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) são títulos de renda fixa relacionados ao crédito privado imobiliário.
O produto foi introduzido pela lei em 1997 pela Lei 9.514/97. São emitidos por companhias securatizadoras* de créditos imobiliários que não devem ser devedoras da operação.
*Securitizar é transformar direitos creditórios em títulos negociáveis no mercado. Os direitos são oriundos de atividades comerciais, financeiras e prestação de serviços. No caso dos CRIS financiamentos imobiliáriosO lastro dos CRI´s são financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, além de contratos de aluguéis de longo prazo.
Como funciona o CRI?
Existem alguns formatos para estruturar a securitização, que seria um processo de negociação de dívidas. Vamos a um exemplo.....
Imagine um empreendimento de uma construtora. Ao vender financiado é gerado um direito creditório. A empresa em vez de esperar o pagamento das parcelas, recebe a vista com desconto, contratando uma securitizadora que emite títulos para investidores.
Os investidores adquirem através de oferta pública. Algumas emissões podem ser restritas, outras abertas ao público em geral.
O investidor ao comprar esse papel terá direito a receber juros do emissor periodicamente ou no final. No vencimento do título receberá de volta o valor investido (principal). A rentabilidade pode ser prefixada, pós-fixada (CDI, Selic, Inflação) ou Híbrida.
CRIs são considerados investimentos de perfil moderado.
Quais são os riscos e desvantagens ao aplicar em CRI?
(1) Risco de Crédito (calote), pois é baseado no recebimento dos financiamentos imobiliários.
(2) Risco de Liquidez, os prazos tendem a ser maiores que outros títulos como CDB, LCI e a liquidez do mercado secundário é restrita.
(3) Risco de mercado, que abrange economia e política. Um impacto importante é a variação da taxa de juros.
A instabilidade econômica aumenta riscos de desocupação e inadimplência, que afeta os dividendos distribuídos pelos fundos.
Como analisar um CRI? Vale a pena investir?
É mais um produto disponível no mercado para diversificação de carteira. É preciso estar atento a alguns pontos antes de decidir a aplicação.
Taxa de remuneração, formas e datas de pagamentos
Garantias e forma como são acionadas
Existência de agente fiduciário
Securitizadora, performance dos títulos lançados
Perfil dos imóveis e dos recebíveis
Onde encontrar CRIs? Disponibilizamos os links dos emitidos. Caso deseje saber lançamentos fale com seu gerente ou corretora.
Qual a diferença entre CRI e LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e FIIs (Fundos Imobiliários)?
CRI e LCI guardam semelhança. Se diferenciam pelo emissor com seus riscos e garantias.
LCIs são emitidas por bancos, por isso, o investidor está exposto ao risco da instituição financeira. Por outro lado, conta com a proteção do FGC (fundo garantidor de crédito) até R$250mil.
CRIs são emitidos por securitizadoras e tem garantia real (os imóveis), por este motivo não tem garantia do FGC.
Outra diferença é o prazo, os CRIs tendem a ter um prazo mais longo que as LCIs.
O CRI representa uma parte da dívida, tem vencimento estabelecida e valor combinado. O Fundo imobiliário pode ter a posse dos imóveis ou ser composto por papeis. No primeiro trimestre de 2023 o mercado vivenciou desvalorização de fundos imobiliários de papeis em função de inadimplência de CRI´s.
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